Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, müteahhit (yüklenici) şirketler için büyük fırsatlar barındırsa da aynı oranda hukuki riskler de içerir. Yüklenici, taahhüt ettiği inşaatı tamamlayıp arsa sahibine teslim ettiğinde kendisine düşen bağımsız bölümlerin mülkiyetini kazanır. Bu süreçte inşaatın finansmanı, süresinde tamamlanması ve üçüncü kişilere yapılan ön satışlar gibi konular, müteahhitin hem ticari itibarını hem de hukuki konumunu yakından etkiler. Özellikle proje planlandığı gibi gitmeyip sözleşmenin fesih noktasına gelmesi durumunda, müteahhit şirketin bugüne kadar yaptığı işlerin ve yatırımların korunması, ayrıca alıcı konumundaki üçüncü kişilere karşı sorumlulukların dengelenmesi kritik hale gelir.
Bu yazımızda, müteahhit yönünden “temerrüt nedeniyle fesih” durumunda ortaya çıkan hak ve yükümlülükler incelenmektedir. Yüklenicinin yaptığı imalatların akıbeti, arsa sahibinin kusuru varsa yüklenicinin hakları, üçüncü kişilere yapılan konut satışlarında iyi niyetin önemi, tapu kayıtlarında şerh bulunmamasının riskleri ve Yargıtay kararlarının ışığında müteahhit şirketlerin alabileceği önlemler ele alınmaktadır. Bu makalenin amacı, kurumsal inşaat firmalarının hukuki risk farkındalığını artırmak ve hak kayıplarını önlemektir.
Müteahhitin Yapmış Olduğu İfanın Korunması (Kısmi İmalatın Değeri)
Yüklenici şirket için en önemli konulardan biri, sözleşme feshedilse bile yaptığı inşaatın karşılıksız kalmamasıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir; yani yüklenici inşaat yapıp teslim etme borcunu ifa ederse, arsa sahibi de kararlaştırılan arsa paylarını yükleniciye devretmek zorundadır. Ancak müteahhit edimini tam olarak yerine getirmeden sözleşme feshedilirse, yüklenici arsa payı talep etme hakkını kaybeder. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bir kararında vurgulandığı üzere; “yüklenici binayı inşa edip teslim etmedikçe kendisine arsa payı devri talep hakkı doğmaz; dolayısıyla yüklenici edimini ifa etmediği takdirde sözleşmenin feshi ile birlikte onun veya ondan pay satın alan üçüncü kişiler lehine tapuda oluşan kayıtlar geçersiz hale gelir.” Bu, müteahhitin haklarının sınırını gösteren önemli bir ilkedir.
Bununla birlikte müteahhit, fesih durumunda tamamen hak kaybına uğramayabilir. Eğer sözleşme geriye etkili feshedilmişse (yani sözleşme yokmuş gibi tasfiye yapılıyorsa), yüklenicinin yaptığı kısmi imalat nedeniyle arsa sahibinin malvarlığında bir zenginleşme söz konusu olacaktır. Bu durumda müteahhit, arsa sahibine karşı sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak yaptığı imalatın değeri oranında bedel talep edebilir. Yargıtay’ın da belirttiği gibi, inşaatın arsa sahibine fayda sağlayacak şekilde kısmen yapılmış olması, müteahhidin en azından bu fayda oranında tazminat talep edebilmesini mümkün kılar. Örneğin, projede 10 daire yapacak olan yüklenici 5 dairelik işi bitirmişken arsa sahibi sözleşmeyi feshederse, arsa sahibi o 5 dairelik kısmi inşaatın değerini müteahhide ödemek durumunda kalabilir.
Eğer sözleşme ileriye etkili şekilde feshediliyorsa (genellikle inşaatın %90+ tamamlandığı durumlar), aslında bu tam anlamıyla bir fesih değil, sözleşmenin karşılıklı ifa edilerek sonlandırılması anlamına gelir. Böyle bir durumda mahkeme, inşaatın geldiği seviyeyi tespit edip yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümleri belirleyebilir ve arsa paylarının yükleniciye devrine karar verebilir. Yüklenici edimini büyük oranda ifa etmişse, hakkaniyet gereği yüklenicinin yaptığı iş korunur ve müteahhide hak ettiği oranda arsa payı bırakılarak fesih ileriye etkili sonuç doğurur. Nitekim Yargıtay 15. H.D., inşaatın %90’dan fazla tamamlandığı hallerde sözleşmenin ileriye etkili feshedilip yüklenicinin hak ettiği dairelerin tapusunun yüklenicide bırakılması yönünde kararlar vermiştir. Burada amaç, müteahhidin yaptığı ifayı (emeği ve malzeme katkısını) korumak, boşa gitmesini önlemektir.
Özetle, müteahhit şirket, sözleşme feshedilse bile yaptığı işin karşılığını tamamen yitirmez. Ya sebepsiz zenginleşme tazminatı talep edebilir ya da inşaat neredeyse bitmişse, hakkı olan bağımsız bölümlerin tapusunu almaya hak kazanabilir. Ancak bunun için fesih sürecinin doğru yönetilmesi, mahkemede iddiaların etkin şekilde ortaya konması gerekir.
Üçüncü Kişilere Yapılan Satışlar ve İyi Niyet – Kötü Niyet Dengesi
Müteahhit şirketler genellikle finansman sağlamak veya piyasadaki talebi değerlendirmek amacıyla henüz inşaat sürerken projeden bağımsız bölüm satış vaadinde bulunur. Bu kapsamda ön satış sözleşmeleri (gayrimenkul satış vaadi) noterde yapılarak alıcılarla sözleşmeler imzalanır. Hukuki olarak bu sözleşmeler yüklenicinin kişisel hakkını devretmesi niteliğindedir ve geçerlidir. Ancak projenin akıbeti değiştiğinde, örneğin sözleşme feshedildiğinde, bu üçüncü kişilere karşı müteahhidin ve arsa sahibinin sorumlulukları gündeme gelir.
Bir senaryo olarak, arsa sahibi sözleşmeyi haklı nedenle feshettiğinde alıcılar (üçüncü kişiler) ödedikleri bedel karşılığı dairelerini talep edemeyebilirler. Müteahhit açısından, eğer alıcılara karşı yükümlülükleri varsa (sözleşme gereği daire teslim borcu gibi), sözleşmenin feshi onun bu borcunu ortadan kaldırmaz; aksine alıcılar ödedikleri bedelin iadesi veya tazminat için müteahhite başvurabilir. Bu durumda müteahhit şirket, fesih nedeniyle arsa sahibine karşı hak iddiasında bulunamazsa (örneğin kusurlu ise), kendi cebinden bu alıcılara geri ödeme yapmak zorunda kalabilir. Bu nedenle yüklenici şirketlerin üçüncü kişilere satış yaparken son derece planlı ve temkinli olması, önleyici hukuk kapsamında bir sözleşme hazırlanması gerekir.
İyi niyet ilkesi özellikle arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmemesinde önem kazanır. Şöyle ki:
- Eğer kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya alıcıların satış vaadi sözleşmeleri tapuya şerh edilmiş ise, arsa üzerinde sonradan hak kazanan (örneğin arsa sahibi arsa payını başkasına devrederse) kişiler bu şerhi görür ve iyi niyet iddia edemez. Böyle bir durumda arsa sahibi sözleşmeyi feshetse dahi alıcılar, yüklenicinin halefi olarak, şartlar oluşmuşsa tapu tescilini talep etme hakkına sahip olabilir. En azından şerh, arsa sahibinin arsayı üçüncü bir kişiye satıp yükleniciyi devre dışı bırakma ihtimalini engeller.
- Eğer sözleşme veya satış vaatleri tapuya şerh edilmemiş ise, arsa sahibi arsayı başka birine devrettiğinde yeni malik tapu siciline güvenerek mülkiyet kazanır ve kural olarak iyi niyetli üçüncü kişi sayılır. Bu durumda ne yüklenici ne de ondan hak satın alan alıcılar, yeni malike karşı ayni hak talebinde bulunamazlar. Yüklenici ancak arsa sahibine karşı sözleşmeyi ihlalden doğan tazminat davası açabilir. Yargıtay kararları da, tapuya şerh verilmemiş satış vaadi sözleşmelerinin, sonradan gelen iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceğini açıkça ortaya koymaktadır. Örneğin, arsa sahibi sözleşmeyi haksız feshedip arsayı başka bir müteahhide devretmişse ve ilk sözleşme şerhli değilse, ilk yüklenici yeni malikten inşaatını geri alamaz; sadece arsa sahibinden zararının tazminini isteyebilir.
Müteahhit şirketin üçüncü kişilere yaptığı satışlarda, alıcıların da korunması şirketin itibarı açısından hayati önemdedir. Proje başarısız olduğunda tüm sorumluluğu arsa sahibine bırakmak fiilen mümkün olmayabilir; genelde mağdur alıcılar hem arsa sahibine hem yükleniciye dava açarak haklarını ararlar. Bu nedenle, yüklenici şirketler üçüncü kişilere satış yaparken:
- Satış vaadi sözleşmelerini mutlaka noterde yapmalı ve mümkünse tapu kütüğüne şerh koydurmalıdır (TMK m.1009 uyarınca). Bu sayede alıcıların kişisel hakları kuvvet kazanır ve projenin akıbeti tehlikeye girerse alıcıların hakları kısmen güvence altında olur.
- Arsa sahibi ile ilişkide, üçüncü kişilere satış hususunu sözleşmede şeffaf şekilde düzenlemelidir. Arsa sahibinin onayı veya bilgi şartı, ya da satış gelirlerinin projeye tahsisi gibi hükümler, ileride çıkabilecek güvensizlikleri önler.
- Projenin gecikme ya da fesih riskini görür görmez, alıcılarla iletişime geçip durumu açıklamalı, gerekirse alternatif çözümler (başka proje önerisi, bedel iadesi vs.) sunmalıdır. Aksi halde müteahhit şirketler, kurumsal itibar kaybının yanı sıra alıcılar tarafından toplu dava ve şikayetlerle karşılaşabilir.
Yargıtay son dönem kararlarında, müteahhitin temerrüdü halinde alıcıları koruyucu yaklaşımlar da gözlenmektedir. Örneğin, Yargıtay 14. H.D. bir kararında müteahhitin büyük oranda tamamladığı projede bazı alıcıların eksik işleri tamamlayıp bedelini depo etmeleri şartıyla tapu tesciline hak kazanabileceklerine hükmetmiştir. Bu gibi kararlar, müteahhit temerrüde düşse bile alıcıların tamamen korunmasız olmadığını, iyi niyetli alıcılara belli şartlarla hak tanınabileceğini göstermektedir. Müteahhit şirketlerin de bu olasılıkları göz önünde bulundurarak alıcılarla sözleşmelerini düzenlemesi, örneğin projede sorun çıkması halinde bedel iadesi prosedürünü önceden belirlemesi yerinde olacaktır.
Tapu Kayıtları, Şerh Eksikliği ve Müteahhidin Haklarının Sınırları
Yukarıda değinilen noktalarla bağlantılı olarak, tapu kaydına konulan şerhin yokluğu müteahhitin haklarını zayıflatırken, şerhin varlığı haklarını güçlendirmektedir. Tapu şerhi yoksa, arsa sahibi ile sorun yaşandığında müteahhitin sözleşmeden doğan hakkı yalnızca kişisel alacak hakkı niteliğinde kalır. Bu hak, arsa el değiştirse bile yeni malike karşı ileri sürülemez; müteahhit ancak arsa sahibine karşı dava açabilir. Bu durum, özellikle arsa sahibinin kötü niyetli olup olmadığına bakılmaksızın, üçüncü kişilerin tapu siciline güven ilkesinden kaynaklanır (TMK m.1023). Nitekim Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları da, tapuda şerhi bulunmayan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, sonradan gelen iyiniyetli üçüncü kişiye karşı ileri sürülemeyeceğini kabul etmektedir.
Müteahhitin haklarının sınırları, esasen sözleşmeye ve kendi edimlerini yerine getirip getirmemesine göre çizilir. Yüklenici, sözleşmeden doğan yükümlülüklerini önemli ölçüde ihlal etmiş (örneğin inşaata hiç başlamamış veya çok büyük gecikmeye sebep olmuş) ise, hukuken bazı haklarından mahrum kalabilir. Örneğin, gecikmenin tamamen müteahhitin kusurundan kaynaklandığı durumlarda arsa sahibi sözleşmeyi feshedip müteahhidin o ana kadar kazandığı haklarını dahi (örneğin henüz devralmadığı daireleri) iptal ettirebilir. Ayrıca böyle bir durumda müteahhit, kar kaybı gibi beklentilerini talep edemez; en iyi ihtimalle yaptığı iş kadar bir bedeli (sebepsiz zenginleşme kapsamında) talep edebilir. Yüklenicinin kusurlu temerrüdü halinde, sözleşmedeki cezai şartlar da işletilebilir ve müteahhit bunları ödemek zorunda kalabilir (örneğin gecikme cezası varsa). Kurumsal müteahhit şirketler, bu gibi durumların şirket mali yapısını ve itibarını derinden sarsabileceğini akılda tutarak, baştan sözleşmelerine makul süreler koymalı ve gerektiğinde arsa sahibi ile müzakere ederek süre uzatımı protokolleri yapmalıdır. Unutulmamalıdır ki, Yargıtay kararları arsa sahibinin de kusuru varsa (örneğin arsa sahibinin kendi edimini zamanında yapmaması gibi) müteahhidin gecikmesinin mazur görülebileceğini belirtmektedir. Örneğin, sözleşmeye göre arsa sahibinin önce belli bir arsa payını müteahhide devretmesi gerekiyorsa ve arsa sahibi bunu yapmadıysa, müteahhit işe başlamamış veya geç kalmış olsa bile kusurlu sayılmaz. Yargıtay 15. H.D., arsa payını devretmeyen arsa sahibini temerrüde düşmüş kabul etmiş ve “arsa payı verilmedikçe işe başlamayan müteahhit kusurlu sayılamaz” diyerek müteahhit lehine karar vermiştir. Dolayısıyla, müteahhit açısından da arsa sahibinin sözleşmedeki yükümlülüklerini takip etmek ve gerektiğinde onları temerrüde düşürmek önemlidir.
Müteahhit Şirketler İçin Alınabilecek Önlemler ve Sonuç
Kurumsal müteahhitlik firmaları, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde karşılaşılabilecek fesih ve temerrüt risklerine karşı önceden birtakım önlemler alarak haklarını güvence altına alabilir:
- Sözleşme Hazırlığında Dikkat: Sözleşme maddeleri net, adil ve Yargıtay içtihatlarına uygun şekilde kaleme alınmalıdır. İşe başlama ve bitirme tarihleri, gecikme cezaları, mücbir sebep halleri, tarafların temerrüdünde uygulanacak hükümler detaylı belirlenmelidir. Özellikle “arsa sahibinin yükümlülükleri” (örneğin arsanın zamanında teslimi, projeye onay, ruhsat işlemleri, pay devri taahhütleri) açıkça yazılmalı ki arsa sahibi bir yükümlülüğünü ihlal ederse müteahhit hak kaybına uğramasın.
- Tapu Şerhi: Yüklenici, sözleşmenin imzalanmasıyla birlikte kendi hakkını tapuya şerh ettirme imkanını değerlendirmelidir. TMK 1009. madde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkın şerhine cevaz vermektedir. Bu şerh, müteahhit açısından hayati önem taşır; zira şerh konulmamış bir projede arsa sahibi arsayı başkasına devrederse, yeni malikin iyiniyeti nedeniyle müteahhit proje üzerinde hak iddia edemeyebilir. Şerhli projede ise müteahhidin hakkı tapuya işlendiğinden, sonradan o arsayı alan herkes müteahhidin hakkını bilerek alır ve korumak zorunda kalır.
- Aşamalı Devir ve Teminatlar: Bazı projelerde, inşaat ilerledikçe arsa paylarının peyderpey müteahhide devri yöntemi kullanılır. Bu, müteahhit için avantajlı olabilir; zira belirli bir seviyeye geldiğinde kendi paylarını tapuda almış olur ve projenin kalanında eli daha güçlüdür. Aynı şekilde, arsa sahibinden bir teminat talep etmek de düşünülebilir (örneğin, müteahhit projeyi büyük oranda tamamlamışsa ve arsa sahibi haksız fesih yaparsa ödenecek cezai şart gibi). Karşılıklı güven esasına dayansa da, büyük ölçekli projelerde her iki taraf da kendini güvenceye alacak teminat mektupları, garantörlük anlaşmaları vb. değerlere yer verebilir.
- Üçüncü Kişi (Alıcı) Sözleşmeleri: Müteahhit şirket, konut veya ofis alıcılarıyla yaptığı satış vaadi sözleşmelerinde olası fesih durumlarını düzenlemelidir. Örneğin, “projede öngörülmeyen bir nedenle sözleşme sona ererse, alıcının ödediği bedel şu süre içinde iade edilir, faiz ve masrafları karşılanır” gibi hükümler, ileride hem hukuki hem de ticari itibar hasarını azaltır. Ayrıca alıcı sözleşmelerinin de noterden yapılması ve mümkün mertebe tapuya şerh ettirilmesi (alıcı lehine) müteahhidin de yararınadır; çünkü böylece arsa sahibi ile sorun çıksa dahi alıcılar haklarını arsa sahibine karşı da ileri sürebilecek, tüm sorumluluk müteahhide kalmayacaktır.
- Performans İzleme ve Belgelendirme: Müteahhit şirket, kendi performansını ve arsa sahibinin edimlerini düzenli olarak kayda almalıdır. İnşaatın hangi aşamada olduğu, arsa sahibinden kaynaklanan gecikmeler olup olmadığı, hava şartları veya resmi işlemlerdeki aksaklıklar gibi hususlar ileride delil olarak sunulabilir. Bu sayede olası bir davada müteahhit, gecikmenin kendisinden değil örneğin arsa sahibinin geç teslim ettiği bir izin belgesinden kaynaklandığını ispat edip sorumluluktan kurtulabilir. Yargıtay kararları, arsa sahibinin kusurundan kaynaklanan gecikmelerde müteahhidin temerrüde düşmeyeceğini açıkça ortaya koymaktadır (örneğin ruhsat alımını geciktiren arsa sahibi varsa, inşaat süresi bu gecikme kadar uzar).
- Hukuki Danışmanlık ve Uyuşmazlık Çözümü: Müteahhitlik sektörü, hukukun birçok dalını (sözleşmeler, imar mevzuatı, tüketici hukuku vs.) ilgilendirir. Kurumsal firmalar, projeye başlarken ve proje sırasında etkin bir hukuk müşaviri ile çalışarak ihtilaf çıkmadan önce önlemlerini alabilir. Olası bir temerrüt veya fesih durumunda da arabuluculuk, uzlaşma gibi alternatif çözüm yollarını zaman kaybetmeden değerlendirmek, mahkemeye gitmeden krizi yönetmek açısından değerlidir.
Sonuç olarak, müteahhit (yüklenici) şirketlerin kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde haklarını koruması proaktif ve öngörülü bir tutum gerektirir. Sözleşme ilişkisinde her iki taraf da hem alacaklı hem borçlu konumunda olduğundan, yüklenici şirket sadece kendi edimine odaklanmamalı, arsa sahibinin edimlerini de takip etmelidir. Yüklenicinin yaptığı işin korunması, üçüncü kişilere karşı itibarının ve sorumluluk dengesinin gözetilmesi, tapu şerhi gibi hukuki enstrümanların kullanımı, uzun vadede şirketin başarılı proje referansları kadar önem taşır. Unutulmamalıdır ki, bir inşaat projesinin hukuk zemini ne kadar sağlam kurulursa, beklenmeyen durumlarda o kadar az zararla çıkılır. Bu bağlamda şirketinizin karşılaştığı somut durumlar için uzman hukuki destek alarak hareket etmeniz, hak kayıplarını ve uzun yargı süreçlerini engelleyecektir. Eğer şirketiniz kat karşılığı inşaat sözleşmeleri konusunda hukuki desteğe ihtiyaç duyuyorsa, profesyonel ekibimizle iletişime geçin. Müteahhitlik sektöründe tecrübeli kadromuz, projenizin hukuki güvencesini sağlamak ve doğabilecek ihtilafları en aza indirmek için yanınızdadır.
