Organize sanayi bölgelerinde tahsisin iadesi, yalnızca tahsis edilen parselden vazgeçilmesi veya arsanın OSB’ye geri verilmesi anlamına gelmez. Bu süreç; tahsis kararının hukuki niteliği, katılımcının yatırım yükümlülükleri, yapı ruhsatı ve işyeri açma ruhsatı süreleri, ÇED yükümlülükleri, tapu devri yapılıp yapılmadığı ve tahsis bedelinin hangi usulle iade edileceği gibi birçok hukuki başlığın birlikte değerlendirilmesini gerektirir. 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nda arsa tahsisinin yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde, şeffaflık ilkesi doğrultusunda yapılacağı düzenlenmiştir. Ayrıca tahsis veya satışı yapılan arsaların tahsis amacı dışında kullanılamayacağı, borç bitmeden ve tesis üretime geçmeden devredilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.
Uygulamada tahsisin iadesi iki farklı görünümde karşımıza çıkar. İlki, katılımcının kendi iradesiyle tahsisten vazgeçmesidir. İkincisi ise OSB tarafından, katılımcının süresinde yatırım yapmaması veya mevzuata aykırı davranması sebebiyle tahsisin iptal edilmesidir. Her iki durumda da yalnızca “parsel geri verildi” demek yeterli değildir; tahsis bedelinin iadesi, yeniden değerleme veya faiz uygulanıp uygulanmayacağı, iptal kararının hangi organ tarafından alındığı ve bu karara karşı hangi yargı yoluna başvurulacağı ayrıca incelenmelidir.
Bektaş Hukuk Bürosu, Av. Bahadır Bektaş öncülüğünde organize sanayi bölgeleri hukuku alanında; tahsis, tahsisin iptali, tahsisin iadesi, OSB yönetim kurulu kararlarının iptali ve bedel iadesi uyuşmazlıklarında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. OSB tahsis uyuşmazlıkları çoğu zaman teknik belge, idari süreç ve yargısal stratejinin birlikte yürütülmesini gerektirdiğinden, sürecin başından itibaren alanında uzman bir ekiple hareket edilmesi hak kayıplarının önüne geçecektir.
Tahsis Süreci ve Hukuki Niteliği
Organize sanayi bölgelerinde tahsis süreci OSB’nin kuruluş amacıyla doğrudan bağlantılıdır. OSB’ler sanayinin planlı alanlarda gelişmesini sağlamak, çarpık sanayileşmeyi önlemek, çevre sorunlarını azaltmak ve sanayi yatırımlarını belirli altyapı olanakları içinde toplamak amacıyla kurulmaktadır. Bu nedenle OSB parselleri klasik anlamda serbestçe alınıp satılabilen taşınmazlar gibi değerlendirilmemelidir. Tahsis edilen parsel katılımcıya belirli bir yatırımın gerçekleştirilmesi amacıyla verilir; bu sebeple tahsis hakkı yatırım yükümlülüklerinden bağımsız bir mülkiyet avantajı olarak görülemez.
4562 sayılı Kanun’un 18. maddesine göre ön tahsis ve parsel tahsisi, müteşebbis heyetin veya genel kurulun belirleyeceği prensipler doğrultusunda yönetim kurulu tarafından yapılır. Tahsis edilen veya satışı yapılan arsalar tahsis amacı dışında kullanılamaz; borç tamamen ödenmeden veya tesis üretime geçmeden satış, devir ve temlik yasağı uygulanır. Aynı zamanda bu yasaklar kural olarak tapuya şerh edilerek resmileştirilir. Aynı maddede, katılımcının yönetmelikte belirlenen sürelerde üretime geçmemesi halinde tahsis için ödenen bedelin belirli usulle iade edilmesinden sonra parselin OSB adına tescil edilebileceği düzenlenmiştir.
Tahsis ilişkisinin hukuki niteliği uygulamada önemlidir. Çünkü bu ilişki kimi zaman özel hukuk sözleşmesi gibi, kimi zaman ise kamu gücü kullanılarak tesis edilmiş idari işlem gibi değerlendirilebilir. OSB’ler özel hukuk tüzel kişisi olmakla birlikte ruhsat verme, imar planı uygulama, işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenleme, altyapı hizmetlerini yürütme ve tahsis şartlarını denetleme gibi kamusal yönü bulunan yetkiler de kullanır. Bu sebeple tahsis iptali veya tahsisin iadesi sürecinde yalnızca sözleşme hükümlerine bakmak yeterli olmayabilir. 4562 sayılı Kanun, OSB Uygulama Yönetmeliği, tahsis sözleşmesi, OSB organ kararları ve idari işlem teorisi iade sürecinde birlikte değerlendirilmelidir.
Tahsis hakkı, tapu devri gerçekleşmeden önce kural olarak mülkiyet hakkı değil, tahsis sözleşmesi ve mevzuattan kaynaklanan bir katılımcı hakkı niteliğindedir. Ancak tapu devri yapılmışsa uyuşmazlık daha karmaşık hale gelir. Bu durumda tapu kaydına konulan şerhler, geri alım hakkı, üretime geçme şartı, OSB’nin uygunluk görüşü ve katılımcının taahhütleri ayrıca incelenir. Dolayısıyla tahsisin iadesi dosyalarında ilk yapılması gereken, tahsisin hangi aşamada bulunduğunu belirlemektir. Yalnızca tahsis kararı mı vardır, tahsis sözleşmesi imzalanmış mıdır, yapı ruhsatı alınmış mıdır, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmış mıdır, tapu devri yapılmış mıdır gibi soruların cevabı başvurulacak hukuki yolu doğrudan etkiler.
Tahsisin İadesi Sebepleri ve Hukuki Sonuçları
OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 60. maddesi, arsa tahsis süreleri ve tahsis iptali bakımından temel hükümlerden biridir. Buna göre katılımcının tahsis tarihinden itibaren bir yıl içinde projelerini OSB’ye tasdik ettirerek yapı ruhsatını alması, yapı ruhsatı tarihinden itibaren iki yıl içinde işyeri açma ve çalışma ruhsatını alması ve gerekli ise “ÇED Gerekli Değildir” veya “ÇED Olumlu” kararını temin etmesi gerekir. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde tahsis yönetim kurulu tarafından iptal edilebilir. Makul sebeplerin varlığı halinde bazı sürelerin yönetim kurulu tarafından uzatılması, yapı ruhsatı alınmış ancak işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınamamış hallerde ise Bakanlık tarafından ek süre verilmesi mümkündür.
Tahsisin iadesi katılımcının kendi isteğiyle de gündeme gelebilir. Yönetmeliğin 62. maddesine göre katılımcı, 60. maddede belirlenen süreler içinde istediği zaman parsel tahsisini iade edebilir. Buna karşılık katılımcı inşaatını süresinde veya verilen ek sürede bitirmezse OSB tahsisi iptal etmeye yetkilidir. İade veya iptal, taraflara tebliğ edildiği tarihte geçerlilik kazanır. Bu nedenle tebliğ tarihi hem bedel iadesi hem de dava açma süresi bakımından kritik önemdedir.
Tahsisin iadesi veya iptali halinde ödenen bedelin nasıl iade edileceği ayrıca önemlidir. Yönetmelik, belirli hallerde tahsis bedelinin katılımcı tarafından ödendiği tarihten geri ödeme tarihine kadar yeniden değerleme oranı veya yasal faiz esas alınarak güncellenmesini öngörür. Ancak katılımcıya geri ödenecek tutar OSB’nin belirlediği güncel parsel tahsis bedelinin üzerinde olamaz. Ayrıca iade veya iptal işleminden sonra parasını alan katılımcının yeniden müracaat etmesi halinde herhangi bir öncelik hakkı bulunmaz.
Son yıllarda özellikle spekülatif devirler ve muvazaalı işlemler tahsis iptali bakımından daha hassas hale gelmiştir. Yönetmelikte, tahsis edilen parselin muvazaalı veya spekülatif amaçlı devrine yönelik işlemlerin Bakanlıkça tespit edilmesi halinde parsel tahsisinin iptal edileceği düzenlenmiştir. Bu durumda katılımcı, tazminat veya yeniden değerleme talebinde bulunamaz; yalnızca tahsis bedelinin iadesi gündeme gelir. Benzer şekilde şirket ortaklık yapısında Bakanlık onayı alınmadan belirli oranı aşan pay değişiklikleri de spekülatif işlem olarak değerlendirilebilir.
Bu noktada Bektaş Hukuk Bürosu’nun uygulamadaki yaklaşımı, tahsisin iadesi veya iptali sürecini yalnızca tek bir dilekçe meselesi olarak görmemektir. OSB yazışmaları, yönetim kurulu kararları, ödeme dekontları, yapı ruhsatı başvuruları, ÇED evrakı, süre uzatım talepleri ve yatırımın fiili ilerleme durumu birlikte analiz edilmelidir. Çünkü tahsisin iptal edilmesi her zaman hukuka aykırı olmadığı gibi her iptal kararı da otomatik olarak hukuka uygun değildir.
Yargısal Yollar ve Danıştay Kararları
OSB tahsis uyuşmazlıklarında en kritik meselelerden biri hangi yargı yoluna başvurulacağıdır. Tahsis ilişkisinin sözleşmesel yönü sebebiyle adli yargı gündeme gelebilirken, OSB’nin kamu gücü niteliği taşıyan tek yanlı işlemleri bakımından idari yargı yolu da söz konusu olabilir. Bu ayrım dava süresi, mahkemenin görevi, talep sonucu ve tedbir mekanizması bakımından doğrudan sonuç doğurur.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 23.02.2022 tarihli, E.2021/2812, K.2022/624 sayılı kararı bu konuda önemli değerlendirmeler içerir. Kararda eski yönetmelik döneminde tahsis iptal yetkisinin hangi OSB organına ait olduğu tartışılmış; idare hukukunun temel ilkelerinden olan yetki ve usulde paralellik ilkesi vurgulanmıştır. Kurul, tahsisi yapmaya yetkili organ ile tahsisi kaldırmaya veya iptal etmeye yetkili organ arasındaki ilişkinin önemine dikkat çekmiştir.
Bu kararın uygulamadaki önemi şudur: tahsis iptali kararının yalnızca içerik yönünden değil, yetki ve usul yönünden de incelenmesi gerekir. Kararı yönetim kurulu mu almıştır, müteşebbis heyet veya genel kurulun belirlediği prensiplere uyulmuş mudur, karar katılımcıya usulüne uygun tebliğ edilmiş midir, süre uzatım talepleri değerlendirilmiş midir, benzer durumdaki katılımcılar arasında eşitlik sağlanmış mıdır… Bu sorular, tahsis iptali davasının omurgasını oluşturur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.02.2024 tarihli, E.2023/1438, K.2024/641 sayılı kararında ise tahsis iptali ve yeniden tahsis süreci birlikte değerlendirilmiştir. Kararda uzun süre yatırım yapılmaması nedeniyle tahsis iptalinde hukuka aykırılık bulunmadığı kabul edilmiş; ancak iptal edilen parselin üçüncü kişiye yeniden tahsisi yönünden başvuruların nasıl değerlendirildiği, yeni tahsis yapılan firmanın yetkinliği ve tahsis şartlarının doğru uygulanıp uygulanmadığı hususlarının araştırılması gerektiği belirtilmiştir.
Bu yaklaşım, tahsisin iptali ile yeniden tahsisin birbirinden ayrı denetlenebileceğini göstermektedir. Başka bir ifadeyle eski katılımcı yönünden tahsis iptali hukuka uygun kabul edilse bile, parselin üçüncü kişiye yeniden tahsisi ayrıca hukuka aykırı olabilir. Özellikle eşitlik ilkesi, şeffaflık, başvuruların objektif kriterlerle değerlendirilmesi ve yatırımcının yetkinliği gibi başlıklar, yeniden tahsis sürecinde dava konusu yapılabilir.
Prosedür, Delil ve Dava Stratejisi
Tahsisin iadesi veya iptali dosyalarında ilk yapılması gereken işlem uyuşmazlığın kronolojisini çıkarmaktır. Tahsis tarihi, tahsis sözleşmesi tarihi, ödeme tarihleri, yapı ruhsatı başvurusu, ruhsat tarihi, işyeri açma ve çalışma ruhsatı başvurusu, ÇED süreci, süre uzatım talepleri, OSB ihtarları, yönetim kurulu karar tarihi ve tebliğ tarihi tek tek belirlenmelidir. Bu kronoloji kurulmadan açılan davalarda süre, görev ve ispat bakımından ciddi riskler doğabilir.
İkinci aşamada dava konusu işlemin doğru tespiti gerekir. Uygulamada katılımcıya yalnızca bir bildirim yazısı gönderilmektedir. Ancak asıl dava konusu edilmesi gereken işlem çoğu zaman yönetim kurulu veya müteşebbis heyet kararı olmaktadır. Bu nedenle OSB’den karar örneği, toplantı tutanağı, kararın dayanağı olan raporlar ve tahsis dosyası istenilmelidir. Eğer kararın içeriği bilinmeden yalnızca bildirim yazısına karşı dava açılırsa davanın eksik işlem üzerinden kurgulanması riski doğar.
Üçüncü aşama delil stratejisidir. Katılımcının yalnızca yatırım yapma niyetini değil, yatırımın objektif olarak hangi aşamaya geldiğini ispatlaması gerekir. Mimari ve statik projeler, ruhsat başvuru belgeleri, OSB’ye sunulan yazılar, KEP kayıtları, makine siparişleri, yatırım teşvik belgesi, banka kredisi belgeleri, inşaat fotoğrafları, şantiye kayıtları, altyapı teslim tutanakları, ÇED başvuruları ve OSB’den kaynaklanan gecikmeleri gösteren yazışmalar bu bakımdan önemlidir. Eğer gecikme OSB’nin altyapıyı teslim etmemesinden, imar planı sorunundan, üçüncü kurum görüşlerinden veya objektif bir engelden kaynaklanıyorsa bu husus teknik belgelerle desteklenmelidir.
Dördüncü aşamada talep sonucu dikkatli kurulmalıdır. Uyuşmazlığın niteliğine göre tahsis iptal kararının iptali, yeniden tahsis kararının iptali, yürütmenin durdurulması, ihtiyati tedbir, bedel iadesi, eksik ödeme farkı, faiz veya tazminat talepleri gündeme gelebilir. Tapu devri yapılmış dosyalarda tapu iptali, tescil, geri alım hakkı veya şerhin hukuki etkileri ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle dava dilekçesinin yalnızca “tahsis iptalinin iptali” şeklinde dar kurulması çoğu durumda yeterli olmamaktadır.
Bektaş Hukuk Bürosu, Organize Sanayi Bölgeleri Hukuku Avukatı olarak Av. Bahadır Bektaş liderliğinde tahsis iptali ve tahsisin iadesi süreçlerinde yalnızca dava açma aşamasında değil, dava öncesi delil toplama, OSB’ye başvuru, süre uzatım talebi, yönetim kurulu kararının analizi ve stratejik müzakere aşamalarında da hukuki destek sağlamaktadır. Bu tür uyuşmazlıklarda erken hukuki müdahale, çoğu zaman dava sonucunu belirleyecek delillerin zamanında toplanmasını sağlar.
Değerlendirme ve Sonuç
Organize sanayi bölgelerinde tahsisin iadesi görünüşte basit bir arsa iadesi işlemi gibi algılansa da hukuki bakımdan oldukça teknik bir süreçtir. Katılımcının süresinde proje tasdik ettirip ettirmediği, yapı ruhsatı alıp almadığı, işyeri açma ve çalışma ruhsatı sürecini tamamlayıp tamamlamadığı, ÇED yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği ve varsa gecikmenin kime yüklenebileceği ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Mevzuat yatırımın makul sürelerde hayata geçirilmesini amaçlamakta; atıl kalan parsellerin yeniden ekonomiye kazandırılmasını hedeflemektedir.
Buna karşılık OSB yönetimlerinin tahsis iptali veya yeniden tahsis kararları da sınırsız bir takdir yetkisi alanında değildir. Yetki, usul, gerekçe, eşitlik ilkesi, şeffaflık, ölçülülük ve somut olayın özellikleri yargısal denetime tabidir. Özellikle benzer durumdaki katılımcılara farklı süreler verilmesi, süre uzatım taleplerinin gerekçesiz reddedilmesi, OSB’den kaynaklanan gecikmelerin dikkate alınmaması veya iptal edilen parselin üçüncü kişiye objektif değerlendirme yapılmadan tahsis edilmesi dava konusu yapılabilecek önemli hukuka aykırılıklardır.
Bektaş Hukuk Bürosu, alanında uzman ekibiyle organize sanayi bölgelerinde tahsis, tahsisin iadesi, tahsis iptali, OSB kararlarının iptali ve bedel iadesi uyuşmazlıklarında müvekkillerine kapsamlı hukuki destek sunmaktadır. OSB tahsis sürecinde hak kaybı yaşamamak ve dava sürecimi doğru kurgulamak için organize sanayi bölgeleri hukuku avukatı Bahadır Bektaş liderliğinde Bektaş Hukuk Bürosu ile profesyonel hukuki destek alınması, sürecin sağlıklı ve stratejik biçimde yürütülmesine katkı sağlayacaktır.
