Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi, kira ilişkisinin taraflardan biri bakımından devam ettirilmesinin dürüstlük kuralı çerçevesinde artık beklenemeyeceği ölçüde ağırlaşması hâlinde, kira sözleşmesinin olağanüstü fesih yoluyla sona erdirilmesine imkân tanımaktadır. Uygulamada bu durum çoğu zaman “kira ilişkisinin çekilmez hale gelmesi” şeklinde ifade edilmektedir. Özellikle son dönemde kamuoyunda bu konu yeni bir hukuki imkânmış gibi tartışılsa da, gerçekte TBK m. 331 uzun süredir yürürlükte olan ve hem kiracı hem kiraya veren bakımından önem taşıyan köklü bir düzenlemedir. Bu hüküm sayesinde taraflardan biri, ortaya çıkan önemli sebepler nedeniyle kira sözleşmesine katlanmasının objektif olarak beklenemediğini ileri sürerek sözleşmenin sona erdirilmesini talep edebilir.
Konut kiraları ile çatılı işyeri kiraları bakımından büyük önem taşıyan bu düzenleme, özellikle son yıllarda artan ekonomik dalgalanmalar, kullanım amacını ortadan kaldıran gelişmeler, taraflar arasındaki ilişkinin ağır biçimde bozulması ve kiralanandan beklenen yararın ciddi şekilde ortadan kalkması gibi nedenlerle yeniden gündeme gelmiştir. Nitekim 12 Mart 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 2025/3126 E., 2025/4810 K. sayılı Yargıtay kararı da, TBK m. 331’in yeni bir hak yaratmadığını; aksine uzun süredir mevcut olan bu fesih imkânının uygulama alanını hatırlattığını göstermektedir. Kira ilişkisinin gerçekten çekilmez hale gelip gelmediğinin her somut olay özelinde dikkatle değerlendirilmesi gerekir. Bu nedenle, özellikle tahliye, fesih, tazminat ve dava stratejisi bakımından sürecin başında kira hukuku alanında çalışan bir avukattan destek alınması, ciddi hak kayıplarının önüne geçebilir. Bektaş Hukuk Bürosu olarak kira hukuku alanında uzman ekibimizle ev sahibi müvekkillerimizin haklarını koruması için tam kapsamlı dava süreçleri yürütmekteyiz. Daha fazla bilgi için ofisimizle iletişime geçin.
Çekilmez Hale Gelme Kriterleri
Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi, taraflardan her birine, kira ilişkisinin devamını kendisi açısından çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman sona erdirme imkânı tanımaktadır. Kanun aynı zamanda, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarının hâkim tarafından durum ve koşullar dikkate alınarak belirleneceğini de açıkça düzenlemektedir. Bu yönüyle TBK m. 331, kira sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldıran otomatik bir mekanizma değil; belirli şartların varlığı hâlinde devreye giren, yargısal denetime açık istisnai bir fesih yoludur.
Burada özellikle altı çizilmesi gereken husus, “çekilmez hale gelme” kavramının her rahatsızlıkta, her ekonomik güçlükte veya her memnuniyetsizlikte uygulanamayacak olmasıdır. Burada Kanun, “önemli sebep” kavramını tanımlamamış; bunun yerine değerlendirmeyi somut olayın özelliklerine ve dürüstlük kuralına bırakmıştır. Bu nedenle kira ilişkisinin gerçekten çekilmez hâle gelip gelmediği, soyut ve genel ifadelerle değil; olayın ağırlığı, sürekliliği, taraflar üzerindeki etkisi ve sözleşmenin sürdürülmesinin objektif olarak beklenip beklenemeyeceği üzerinden incelenir. Başka bir ifadeyle, sıradan uyuşmazlıklar değil; sözleşmenin devamını dürüstlük kuralı çerçevesinde katlanılamaz kılan olağanüstü nitelikte sebepler TBK m. 331 kapsamında önem taşır.
Önemli sebebin varlığından söz edilebilmesi için, bu sebebin çoğu durumda sözleşme kurulurken taraflarca öngörülememiş olması beklenir. Öğreti ve uygulamada savaş, ciddi ekonomik kriz, sosyal nitelikli olağanüstü gelişmeler veya kiralananın kullanım amacını fiilen anlamsızlaştıran ağır dışsal olaylar bu kapsamda örnek gösterilmektedir. Ancak TBK m. 331’in uygulama alanı sadece geniş toplumsal olaylarla sınırlı değildir; sosyal boyut taşımayan fakat somut kira ilişkisini taraf bakımından gerçekten sürdürülemez hale getiren başka önemli sebepler de bu hüküm kapsamında değerlendirilebilir. Bu nedenle çekilmezlik değerlendirmesi yapılırken ezbere değil, olayın kendine özgü yapısına odaklanmak gerekir.
Bununla birlikte TBK m. 331’in uygulama alanı yalnızca toplumsal olaylar değildir; kiracının yarattığı huzursuzluk, rahatsızlık, dengesizlik, tehdit, hakaret, şiddet, ahlaksız tabir edilebilecek hayat biçimi gibi unsurlar da kira sözleşmesinin çekilmez sebebe dayanarak feshine sebep olabilecek davranışlardır.
TBK m. 331’e dayalı bir fesihte temel olarak üç unsur öne çıkar: Geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin bulunması ve buna uygun fesih bildiriminin yapılması. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Bu nedenle uygulamada yalnızca haklılık sebebinin mevcut olması yetmez; bu sebebin usulüne uygun şekilde ileri sürülmesi de gerekir. Aksi halde, gerçekten önemli bir sebep bulunsa bile fesih süreci şekil yönünden tartışmalı hâle gelebilir.
Bir diğer önemli nokta da, TBK m. 331’in gecikmeli ve çelişkili kullanımının risk yaratabilmesidir. Öğretide ve uygulamada, sözleşmenin devamını çekilmez kıldığı ileri sürülen sebebe rağmen uzun süre sessiz kalınmasının, dürüstlük kuralı bakımından aleyhe yorumlanabileceği kabul edilmektedir. Çünkü gerçekten çekilmez olduğu iddia edilen bir durum karşısında tarafın makul sürede harekete geçmesi beklenir. Bu yüzden TBK 331’e dayanılacaksa, hem olgunun hukuken “önemli sebep” sayılıp sayılmadığı hem de bildirimin zamanlaması ve şekli dikkatle planlanmalıdır. Kira hukuku uyuşmazlıklarında yapılan en büyük hatalardan biri, haklı bir sebebe güvenilip usul kısmının ihmal edilmesidir.
Çekilmez Hale Gelme Kuralının Konut ve İşyeri Kiralarında Uygulama Alanı
Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi, kira ilişkisinin devamını taraflardan biri açısından çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmenin olağanüstü fesih yoluyla sona erdirilebileceğini düzenleyen genel nitelikli bir hükümdür. Hükmün lafzında konut kirası, çatılı işyeri kirası veya başka bir kira türü bakımından ayrıma gidilmemiştir. Bu nedenle madde metnine bakıldığında TBK 331’in, kira sözleşmesinin niteliğinden çok, kira ilişkisinin sürdürülmesinin taraf bakımından objektif olarak katlanılamaz hâle gelip gelmediğine odaklandığı görülmektedir.
Nitekim 12 Mart 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/3126 E., 2025/4810 K. sayılı kararında da bu husus açık biçimde ortaya konulmuştur. Karara konu olayda ilk derece mahkemesi, kiralananın konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olduğu gerekçesiyle TBK 331 uyarınca olağanüstü fesih yoluna gidilemeyeceğini kabul etmiş; ancak Yargıtay bu yaklaşımı isabetli bulmamıştır. Kararın gerekçe kısmında, TBK 331’de düzenlenen fesih hakkının genel nitelikte olduğu ve konut ile çatılı işyeri kiraları dâhil her tür kira ilişkisinde kullanılabileceği açıkça ifade edilmiştir. Söz konusu kararda ilk derece mahkemesinin hatalı hüküm kurmasının sebebi; eski Türk Borçlar Kanunu’nda ilgili madenin yalnızca konut kiralarında uygulama alanının olmasıdır. Ancak yeni Türk Borçlar Kanunu ile bu düzenleme değiştirilmiş, ilgili karar işyeri kiraları için de geçerli hale getirilmiştir.
Bu yönüyle söz konusu karar, TBK 331 bakımından yeni bir hukuk yaratmaktan çok, zaten mevcut olan kanuni sistematiği hatırlatmaktadır. Gerçekten de madde gerekçesinde, düzenlemenin 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun 264. maddesinin karşılığı olduğu ve kiralananın niteliğine bakılmaksızın tüm kira sözleşmeleri bakımından genel bir düzenleme getirildiği belirtilmektedir. Dolayısıyla “çekilmez hâle gelme nedeniyle fesih” ne yalnızca konut kiralarına özgü bir kurumdur ne de sadece işyeri kiralarına mahsustur; esas olan, somut olayda önemli sebebin varlığı ve bu sebebin kira ilişkisini sürdürülemez kılmasıdır.
Bununla birlikte uygulamada özellikle çatılı işyeri kiraları bakımından bir dönem tereddüt yaşanmasının nedeni, kanunun kapsamı değil, bazı kira hükümlerinin yürürlüğünün belli kiracı grupları için geçici olarak ertelenmiş olmasıdır. Nitekim kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir sayılan kişi yahut özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında TBK 331’in uygulanması 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıl ertelenmiş, bu erteleme süresinin sona ermesiyle madde 1 Temmuz 2020’den itibaren bu ilişkiler bakımından da fiilen uygulanmaya başlamıştır. Bu nedenle bugün itibarıyla hem konut kiralarında hem de çatılı işyeri kiralarında TBK 331’in gündeme gelmesi hukuken mümkündür.
Burada önemle belirtilmelidir ki, TBK 331’in konut ve işyeri kiralarında uygulanabiliyor olması, her uyuşmazlıkta fesih sonucuna otomatik olarak ulaşılacağı anlamına gelmez. Yargıtay’ın 12 Mart 2026 tarihli kararında da doğrudan tahliyeye hükmedilmemiş; yalnızca ilk derece mahkemesinin “bu madde hiç uygulanamaz” şeklindeki kategorik yaklaşımının hatalı olduğu belirtilmiştir. Başka bir ifadeyle, konut veya işyeri olmasına bakılmaksızın mahkeme önce TBK 331’in uygulanabilir olduğunu kabul edecek, ardından somut olayda gerçekten önemli sebep bulunup bulunmadığını ayrıca inceleyecektir.
Özellikle son dönemde hem konut kiralarında hem de ticari kiralamalarda yaşanan uyuşmazlıklar, tarafların çoğu zaman yanlış hukuki dayanakla hareket ettiğini göstermektedir. Oysa bazı dosyalarda ihtiyaç nedeniyle tahliye, bazı dosyalarda temerrüt, bazı dosyalarda ise TBK 331 kapsamında önemli sebeple olağanüstü fesih daha doğru bir yol olmaktadır. Bu ayrımın yanlış yapılması, davanın reddi veya ciddi zaman kaybı doğurabilir. Bu nedenle kira sözleşmesinin hangi sebebe dayanılarak sona erdirileceği, somut olayın özelliklerine göre dikkatle belirlenmelidir. Bektaş Hukuk Bürosu, konut ve işyeri kira uyuşmazlıklarında uygun hukuki yolun tespiti bakımından müvekkillerine bu noktada stratejik destek sunmaktadır.
12 Mart 2026 Tarihli Yargıtay Kararı (2025/3126 E., 2025/4810 K.) ve Kararın Önemi
12 Mart 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.10.2025 tarihli, 2025/3126 E. ve 2025/4810 K. sayılı kararı, Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinin kira hukukundaki uygulama alanını yeniden gündeme taşımıştır. Kararın önemi, TBK m. 331’de yer alan “önemli sebeple olağanüstü fesih” imkânının gerçekten yeni bir hukukî yol olup olmadığı sorusuna güçlü bir cevap vermesinden kaynaklanmaktadır. İlgili Yargıtay kararı medyada her ne kadar “ev sahiplerini sevindirecek yeni düzenleme” şeklinde anılsa da; aslında karar, özünde yeni bir hak yaratmamakta, zaten yürürlükte bulunan ve uzun süredir hukuk sistemimizde yer alan bir düzenlemenin kapsamını teyit etmektedir.
Karara konu olayda davacı kiraya veren, taraflar arasında 25.04.2022 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli bir kira sözleşmesi bulunduğunu, 06.05.2023 tarihli ihtarname ile sözleşmenin TBK m. 331’e dayanılarak öngörülemeyen mücbir sebep nedeniyle feshedildiğini ve üç aylık sürenin sonunda kiralananın tahliyesi gerektiğini kiracıya bildirdiğini ileri sürmüştür. Buna rağmen kiralananın boşaltılmadığı iddiasıyla tahliye talebinde bulunulmuştur. İlk derece mahkemesi ise kiralananın konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabi olduğunu, bu nedenle TBK m. 331 uyarınca olağanüstü fesih yoluna gidilemeyeceğini kabul etmiş; davayı ihtiyaç nedeniyle tahliye çerçevesinde değerlendirerek süre dolmadan dava açıldığı gerekçesiyle reddetmiştir.
Tam da bu noktada Yargıtay’ın bozma gerekçesi önem kazanmaktadır. Adalet Bakanlığı, ilk derece mahkemesinin yaklaşımını hukuka aykırı bularak kanun yararına temyiz yoluna başvurmuş; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de TBK m. 331’de düzenlenen olağanüstü fesih hakkının, sözleşme belirli ya da belirsiz süreli olsun, konut ve çatılı işyeri kiraları dâhil her tür kira ilişkisinde kullanılabileceğini açıkça belirtmiştir. Kararda ayrıca, kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşme olduğu için, taraflardan biri bakımından “çekilmezlik hali” ortaya çıkmışsa o tarafın sözleşmeyle bağlı kalmasının her zaman beklenemeyeceği vurgulanmıştır.
Sonuç olarak bu kararın asıl mesajı şudur: TBK m. 331 yeni bir düzenleme değildir; uzun süredir yürürlükte olan, hem kiracı hem kiraya veren tarafından ileri sürülebilen, fakat istisnai şekilde uygulanması gereken bir olağanüstü fesih hükmüdür. 12 Mart 2026 yayımlanma tarihli karar, sadece bu hükmün konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulanabileceğini yeniden ve açık şekilde ortaya koymuştur. Bu sebeple somut olayda hangi tahliye veya fesih sebebine dayanılacağının doğru belirlenmesi büyük önem taşır. Bazı dosyalarda ihtiyaç nedeniyle tahliye, bazı dosyalarda temerrüt, bazı dosyalarda ise TBK 331 kapsamında önemli sebeple fesih daha doğru hukukî zemin olabilir. Yanlış sebebe dayanılarak açılan bir dava ise haklı olunan durumlarda bile ciddi zaman ve hak kaybına yol açabilir. Bektaş Hukuk Bürosu, kira ilişkisinin sona erdirilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda somut olaya en uygun hukukî yolun belirlenmesi ve dava stratejisinin doğru kurulması bakımından müvekkillerine bu noktada kapsamlı destek sunmaktadır.
Kararın Yeni Bir Hukuki İmkân Doğurduğu Yönündeki Yanlış Algı
12 Mart 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararının ardından, kamuoyunda ve özellikle uygulamaya dönük içeriklerde TBK m. 331’in sanki yeni keşfedilmiş bir tahliye veya fesih yolu olduğu yönünde bir algı oluşmuştur. Oysa bu yaklaşım teknik olarak isabetli değildir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi uzun süredir yürürlüktedir ve açık biçimde, kira ilişkisinin devamını taraflardan biri için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmenin yasal fesih bildirim süresine uyularak her zaman feshedilebileceğini düzenlemektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 11.01.2011 tarihinde kabul edilmiş, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Dolayısıyla bugün tartışılan fesih imkânı yeni değil; yıllardır hukuk sistemimizde mevcut olan bir düzenlemenin güncel bir Yargıtay kararı üzerinden yeniden görünür hâle gelmesidir.
Nitekim kanun koyucu da TBK 331’i tamamen yeni ve bağımsız bir kurum olarak tasarlamamış, eski Borçlar Kanunu’ndaki “mühim sebeplerden dolayı fesih” anlayışını yeni kanun sistematiği içinde sürdürmüştür. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 264. maddesinde de, sözleşmenin ifasını taraflardan biri bakımından tahammül edilmez hâle getiren sebepler ortaya çıktığında, kanuni sürelere uyularak kira ilişkisinin süresinden önce sona erdirilebilmesi kabul edilmişti. Bu nedenle TBK 331’in tarihsel kökü eski borçlar hukuku dönemine kadar uzanmaktadır. Bugün değişen şey, kurumun varlığı değil; uygulamada tekrar yoğun biçimde tartışılmaya başlanmış olmasıdır.
12 Mart 2026 tarihli karar da esasen bu noktada açıklayıcı bir işlev görmektedir. Yargıtay, ilk derece mahkemesinin TBK 331’in konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanamayacağı yönündeki yaklaşımını isabetli bulmamış; tam tersine, bu fesih hakkının genel kural niteliğinde olduğunu ve konut ile çatılı işyeri kiraları dâhil her tür kira ilişkisinde kullanılabileceğini açıkça belirtmiştir. Bu tespit, yeni bir hukuk yaratmaktan çok, mevcut kanun hükmünün kapsamını teyit etmektedir. Başka bir ifadeyle Yargıtay, “yeni bir tahliye sebebi ihdas etmiş” değildir; sadece zaten var olan TBK 331’in dar ve hatalı yorumlanamayacağını göstermiştir.
Sonuç olarak 12 Mart 2026 tarihli Yargıtay kararı, kamuoyunda zaman zaman iddia edildiği gibi ev sahiplerine veya kiracılara yepyeni bir fesih silahı vermemiştir. Kararın asıl önemi, TBK 331’in zaten var olan kapsamını görünür kılması, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanabilirliğini açık şekilde teyit etmesi ve alt derece mahkemelerine yorum birliği sağlamasıdır. Bu nedenle somut bir kira uyuşmazlığında asıl sorulması gereken soru, “bu karar yeni mi?” değil; “benim olayım gerçekten TBK 331 kapsamındaki önemli sebep ve çekilmezlik şartlarını taşıyor mu?” sorusudur. İşte tam bu noktada, yanlış hukukî dayanakla hareket edilmemesi için dosyanın baştan itibaren dikkatle değerlendirilmesi gerekir. Bektaş Hukuk Bürosu, kiralanan gayrimenkulün feshi konusunda somut olayın doğru hukuki zemine oturtulması ve dava stratejisinin isabetle kurulması bakımından müvekkillerine bu aşamada kapsamlı destek sunmaktadır.
Değerlendirme ve Sonuç
Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi, kira sözleşmesinin taraflardan biri bakımından devam ettirilmesini dürüstlük kuralı çerçevesinde artık beklenemez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, kira ilişkisinin olağanüstü fesih yoluyla sona erdirilmesine imkân tanıyan istisnai bir düzenlemedir. Bu yönüyle TBK 331, ne her kira uyuşmazlığında başvurulabilecek genel bir çıkış yolu ne de yalnızca belirli kira türlerine özgü sınırlı bir hükümdür. Asıl belirleyici olan, somut olayda kira ilişkisinin gerçekten çekilmez hâle gelip gelmediği, bu durumun önemli sebep niteliği taşıyıp taşımadığı ve fesih sürecinin kanuni usule uygun şekilde yürütülüp yürütülmediğidir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından son dönemde artan uyuşmazlıklar, bu hükmün uygulamadaki önemini daha görünür hâle getirmiştir.
12 Mart 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay kararı da, TBK 331’in yeni bir hukukî imkân getirmediğini; aksine uzun süredir hukuk sistemimizde yer alan bu düzenlemenin kapsamını ve uygulanabilirliğini yeniden hatırlattığını göstermektedir. Bu nedenle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sürecinde yalnızca güncel karar başlıklarına veya kamuoyundaki yüzeysel yorumlara göre hareket edilmesi çoğu zaman yanıltıcı olabilir. Her uyuşmazlıkta ihtiyaç nedeniyle tahliye, temerrüt, tahliye taahhüdü veya TBK 331 kapsamında önemli sebeple fesih gibi farklı hukukî yolların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir. Yanlış hukuki sebebe dayanılarak atılan adımlar ise hem zaman kaybına hem de ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Kira sözleşmesinin çekilmez hâle gelmesi, tahliye süreci, fesih bildirimi, tazminat riski ve dava stratejisi gibi konularda somut olayın dikkatle değerlendirilmesi büyük önem taşır. Bektaş Hukuk Bürosu, kira hukuku alanında edindiği bilgi ve tecrübe ile konut ve işyeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıklarda müvekkillerine kapsamlı hukuki destek sunmaktadır. Kira Hukuku Avukatı Bahadır Bektaş ve alanında uzman kadrosu, kira ilişkisinin sona erdirilmesine ilişkin süreçlerde doğru hukuki yolun belirlenmesi, risklerin önceden tespit edilmesi ve etkili bir dava stratejisi oluşturulması bakımından profesyonel danışmanlık sağlamaktadır. Siz de kira uyuşmazlığınızın özelliklerine uygun hukuki çözümü öğrenmek ve süreci doğru şekilde yönetmek için Bektaş Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
